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谈“商品房认购协议”/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 08:54:44  浏览:8142   来源:法律资料网
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谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942
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2013年8月22日至8月26日,济南市中级人民法院一审公开开庭审理被告人薄熙来受贿、贪污、滥用职权案。从本案,我们不难注意到我国司法公开的力度和质量,凸显我国司法的巨大发展和进步,案件审理过程通过微博等新兴科技讯息手段及时保障司法公开,赢得了广大人民群众的一致称赞。

司法公开是现代法治社会普遍遵循的一项司法原则,是我国宪法和法律确认的基本制度。深化司法体制改革的重点之一,在于全面推进司法公开。司法公开作为一项法治原则,是践行司法为民、实现司法民主的关键。司法公开的价值在宏观上表现为保障司法的公正与高效。在实践中,司法公开在内容与形式上不断拓展,取得了一定的成果,但是仍然存在着一些制度上和其他方面的缺陷和不足。

第一、我国司法公开在立法上和制度上存在缺陷。我国宪法第125条规定:人民法院审理案件,除法律规定的特殊情况外,一律公开进行。这是宪法对司法公开的要求,也是保障公民权利的需要。在宪法原则性规定的基础上,刑事、民事、行政法律、法规又进一步作出了相应的规定。为了更进一步贯彻落实审判公开制度, 2007年6月最高人民法院下发了《关于加强人民法院审判公开工作的若干意见》,进一步推动了司法公开工作。2009年12月,最高人民法院印发了《关于司法公开的六项规定》,规定了从立案、庭审、执行到听证、文书、审务的全面公开,从而使人民法院的司法公开提升到了一个新的高度。但是,不可否认的事实是在司法实践中,司法公开制度还存在着某种缺陷和问题,比如立法进程明显缓慢,司法公开的监督机制不健全等,这些都制约了司法公开制度的发展。

第二、司法公开的形式大于内容。目前部分法院在做庭审网络直播,要么图文直播,要么视频直播,感觉很热闹。但仔细一看,形式意义远大于实质内容,多是简单案件,新案难案少;当庭宣判少;往往一播了事,后续报道少。在司法实践当中,如开庭走过场、不尊重当事人陈述和辩论的权利、证据不经质证就作为裁判依据、对当事人的诉讼权利交待不清、对当事人的诉讼请求不予回应的现象依旧存在。

进入新时期,司法公开也不再是单纯的庭审公开,它不仅贯穿案件审理的全过程,包括立案公开、庭前准备活动公开、开庭审理公开、判决公开、执行公开等,而且包含了法院工作的方方面面。司法公开对于促进司法进步具有重大作用,我们应将采取哪些措施来不断完善司法公开制度呢?

第一、提高对司法公开的思想认知。一定意义上,我们从来不缺制度,缺的是真正落实制度的人。司法公开对当事人、对广大群众而言是一项基本权利,做为国家司法机关的法院要充分尊重这种权利,要放下权力本位的思考模式,司法公开原则也得到我国的宪法、法院组织法以及刑事、民事、行政三大诉讼法确认的,司法公开制度已成为人民法院各项审判工作必须严格遵循的基本宪法原则和基本诉讼制度。实行司法公开,是充分尊重和保障人民群众对法院工作的知情权、参与权、表达权和监督权,司法公开作为一项法治原则,是人民法院践行人民性的要求、是维护人民权益的关键,是取信于民的基本方法之一。做为法院,尤其是每个法官要从观念上彻底摈弃职权主义思想,要以人为本,提升自身素质,通过培训、观摩、互相交流借鉴、院领导带头开示范庭等方式,提高法官的庭审驾驭能力和裁判文书制作能力,提升法官落实司法公开的意识与能力。

第二、建立健全司法公开制度,不断夯实司法公开保障基础。面对当前部分法院“司法公开”的随意性,应该制定具体的实施细则,切实解决在“司法公开”内容上存在的“文字公开而操作不公开、形式公开而内容不公开、表面公开而实质未公开、对内公开而对外不公开”现象,通过制度的制定解决好司法公开范围不清,“审判秘密”界限不明的问题。针对有的法院把司法公开当作临时性、应急性的工作,忽视了“司法公开”的长效性建设,还要制定司法公开实施过程、结果的统一细致的监督规范和责任追究制度,促进法院人员开展司法公开工作的自觉性和责任感。要制定具体的分工细则,分解任务,明确职责,专人负责公开场地和信息化平台更新、拓展、维护,层层把关、层层审批、层层核准,保证公开的全面性、彻底性、正确性。

  第三、不断推进司法公开机制创新。法院在开展司法公开,加强自身建设的同时,迫切需要提高司法亲民性,主动宣传自己,让社会了解法院在做什么。而且,目前的“司法公开”形式过分侧重于法院信息的单向传输、正面引导,信息交流的双向性、互动性、生动性不够,影响了“司法公开”的实效性。法院还应该积极参与社会管理创新,树立人民法院良好的社会形象,在每一起案件中都能让广大人民群众感受到司法的温暖和司法的威严,促进我国司法事业向更高水平发展。


(作者单位:江西省乐平市人民法院)

公共场所卫生监督工作程序(试行)

卫生部


公共场所卫生监督工作程序(试行)
卫生部

第一章 总 则
第一条 为保证卫生监督机构正确实施公共场所卫生监督,依据《公共场所卫生管理条例》(以下简称《条例》)、《公共场所卫生管理条例实施细则》(以下简称《细则》)制定本程序。
第二条 各级卫生监督机构以及民航、铁路、交通、厂(场)矿卫生职能部门和卫生防疫站实施公共场所卫生监督时,必须遵守本程序。

第二章 办理“卫生许可证”
第三条 申请办理“卫生许可证”的经营单位到卫生防疫机构办理登记手续:
一、登记要求:准备开业的公共场所,经营者应持其主管部门证明。已开业需补办卫生许可证的公共场所,经营者应携带介绍信和工商营业执照。上述手续齐全者,发给“卫生许可证申请书”一式2份。
二、“卫生许可证申请书”填写应符合以下要求:
(一)经营者要提供经营场所的平面图、卫生设施等有关资料及从业人员情况;
(二)“卫生许可证申请书”必须用钢笔或墨笔填写,字迹工整、内容准确。填好后由经营者的主管部门签署意见并加盖公章,送卫生防疫机构。
第四条 卫生防疫机构接到申报材料后,在45日内逐项检查申报材料是否齐全、准确,若有漏项、错误处应通知其补正。对申报材料合格者,派两名以上卫生监督员或助理卫生监督员(其中卫生监督员不少于1名)进行现场监督、监测,在“卫生许可证申请书”上填写卫生评价意见
,报送同级卫生行政部门。
第五条 发放“卫生许可证”和通过复核的条件:
一、经监督检查后主要卫生指标符合卫生要求;
二、从业人员体检合格,对传染病患者调离直接为顾客服务的工作岗位;
三、从业人员卫生知识培训合格率在80%以上。
第六条 对不符合卫生要求的经营单位,卫生防疫机构提出书面改进意见,经营单位改进后重新申请。
第七条 “卫生许可证”的发放:
一、“卫生许可证”应用墨笔填写,写明编号、单位全称、经营项目、发证日期,并加盖县以上卫生行政部门公章。如经营多种公共场所的单位,要在“卫生许可证”上注明其兼营项目。
二、卫生行政部门应自卫生防疫机构接到“卫生许可证申请书”之次日起两个月内,对审查合格者签发“卫生许可证”。民航、铁路、交通、厂(场)矿卫生职能部门负责签发本系统管辖范围内的机场、车站、码头等候室等公共场所和民航客机、铁路客车、客轮以及主要为本系统职工
服务的公共场所“卫生许可证”。
三、“卫生许可证”每两年复核1次。卫生行政部门应在期满前30日将“卫生许可证复核登记表”发给经营单位,经营单位应在15日内填写并交回“卫生许可证复核登记表”。监督机构收到“卫生许可证复核登记表”后60日内完成对经营场所卫生状况的复核审查,在“卫生许可
证复核登记表”上填写复核意见,合格者加盖“审核章”。“卫生许可证复核登记表”一式2份,1份存档,1份交经营单位。
四、经营单位领证后如有新增经营项目,须申报新增经营项目,并按有关规定和标准接受卫生监督、监测。

第三章 从业人员健康检查
第八条 健康检查前的准备工作:
一、向经营单位发健康检查通知书,应包括以下内容:
(一)规定体检期限、承担体检单位及体检地点;
(二)根据应体检人数,领取体检表;
(三)首次体检人员准备近期1寸免冠照片1张。
二、健康检查单位应具备的条件:
(一)各级卫生行政部门指定医疗卫生单位承担健康检查工作,承担健康检查工作的医疗卫生专业人员由内科、皮肤科、放射科、化验室等医技人员组成;
(二)具有随时接受体检、补检、复检的能力;
(三)体检后两周内出具体检结果报告;
(四)对体检工作认真负责,不得弄虚作假。
第九条 健康检查工作的实施:
一、经营单位应作好体检的组织工作;卫生防疫机构负责体检工作的监督、指导并掌握体检进度。
二、体检者必须亲自持体检表进行体检和复检。
三、查出的疑似传染病患者应及时复检。
四、对传染病患者的诊断按卫生部发布的《中华人民共和国传染病防治法》规定的传染病诊断标准(试行)执行。确诊为传染病患者,承担体检的单位应及时通知卫生防疫机构。
五、体检完毕,承担体检的单位应在健康检查两周内向受检者单位发出健康检查结果报告。受检者单位及时将体检结果送交卫生防疫机构。
第十条 健康合格证的核发:
一、卫生防疫机构按人员名单逐人逐项审查,如有漏检人员及项目或检出阳性者,应及时通知经营单位补检或复检;
二、体检合格者由卫生防疫机构在其健康证上加盖“体检合格”章及公章,并注明发证日期;
三、由卫生防疫机构将体检表和健康合格证交经营单位保存。
第十一条 传染病患者的调离:
一、体检确诊的传染病患者,由卫生防疫机构向患者所在经营单位发出“职业禁忌人员调离通知书”。经营单位应将患者调离直接为顾客服务的岗位,并于接到“职业禁忌人员调离通知书”之日起10日内,将患者“健康合格证”及其回执送卫生防疫机构。
二、传染病患者治愈后,到指定体检单位复检,确属痊愈,将检验报告附体检表后送卫生防疫机构补发健康合格证或补盖“体检合格”章。

第四章 从业人员卫生知识培训
第十二条 培训:
一、培训对象同体检对象,经营单位负责人、法人代表参加培训,由经营单位负责实施。
二、拟上岗的从业人员,由该经营单位随时组织培训。
三、经过经营单位自身考试合格后,报卫生防疫机构验收。
第十三条 验收:
一、检查答卷是否认真、准确,参加考试人员应占从业人员的百分之九十五以上。
二、按从业人员10%-20%的比例抽查进行现场考核,对不及格者应重新考试。
三、在考试合格者的健康合格证上加盖“考核合格”章。

第五章 卫生监督监测
第十四条 经常性卫生监督检查的内容包括:
一、卫生组织、卫生制度是否建立、健全及执行情况;
二、基本卫生设施是否具备;
三、公共场所内外环境卫生状况;
四、消毒制度、消毒设施是否健全、完好及运行情况;
五、公共场所卫生标准中“有关规定”部分执行情况;
六、抽查部分从业人员健康合格证和“考核合格”章;
七、复核从业人员名单是否准确无误,以确定直接为顾客服务人员(含临时工)为体检、培训对象。
第十五条 卫生监督员在监督检查中,应认真填写“现场卫生监督记录”。填写时做到用词适当,准确,不得以结论代替事实描述,不能笼统描述卫生状况;要写明经营者全称、监督检查时间;所有项目要在现场填全、不得在离开现场后补填。监督检查记录填写后应由被监督单位的法
人代表或陪同人员查看并签字;如拒签需问清拒签理由,属用词不妥或与事实不符应按事实改正后再签;如被监督单位人员仍拒签,应在监督检查记录上注明拒签情况和理由,记录在场人员姓名,由卫生监督员签字,将第二联当场交给被监督单位,如拒收记录,回单位后用双挂号信寄出。


卫生监督员在执行任务时,不得当场作出行政处罚的决定。
第十六条 在开展公共场所卫生监测时应严格遵守各项操作规程,认真填写“样品采集记录表”,采样记录的编号应与样品编号一致。采样后应填写“卫生监测样品送检单”,连同样品及时送至检验单位。检验者应出具“卫生检测结果报告单”退还承办卫生监督员。
卫生防疫机构依据检验结果填写“卫生监督监测评价书”送被监督单位。

第六章 行政处罚
第十七条 立案:
凡涉及行政处罚者,都必须立案。
一、有下列情况之一者,应立案调查。
(一)公共场所卫生监督员现场进行卫生监督、监测时发现经营单位有违反《条例》或《细则》的行为。
(二)知情者检举揭发经营单位有违反《条例》或《细则》的行为。
二、立案原则:
(一)在现场进行卫生监督、监测时,卫生监督员发现经营单位有违反《条例》有关规定的情况和行为,可立案调查;
(二)如系群众举报,应作好口述笔录,由举报人签字并留下工作单位或地址;如是电话举报,应认真作好电话记录,记下举报人姓名、地址。经科主任批准后,方可立案。
第十八条 现场调查:
现场调查、核实必须有两名以上卫生监督员或助理卫生监督员(其中卫生监督员不少于1名)同行,赴现场时,卫生监督员必须着装整齐,佩带“中国卫生监督”证章,出示“中国卫生监督”证件。
人证、物证、地点、时间及情节是执行行政处罚的主要依据。取证内容主要包括:
一、现场摄影、录音、录像;
二、现场采样并送检验室检验(应注明采样地点、日期、样品名称及编号);
三、现场卫生监测,将监测结果填写“样品采集记录表”;
四、反映违法事实的检举投诉;
五、旁证材料,应由旁证人签字;
六、采集物证(采样单应有双方签字);
七、鉴定结论,经专业机构进行的技术鉴定(包括化验证明、医院诊断书等)及有关的卫生学、流行病学调查资料;
八、当事人对事实经过的陈述;
九、现场卫生监督笔录。
在诉讼过程中不得再向被处罚者或证人收集证据,经人民法院同意的除外。
涉及国家机密或技术专利的证据,监督机构及调查取证人员要予以保密。
第十九条 行政处罚:
一、由3名以上卫生监督员或助理卫生监督员(其中卫生监督员不少于两名)对经营单位的违法事实进行合议,填写行政控制或行政处罚审批表,并附上述现场调查所得材料,按行政处罚的批准权限逐级上报。
二、行政处罚的批准权限:
按《细则》有关规定执行。
对停业整顿及超过3000元的罚款处罚须经同级卫生行政部门批准。地、市级以下卫生防疫机构应报省、自治区、直辖市卫生防疫机构备案。
三、由卫生监督员根据已审批的行政控制或行政处罚审批表填写“卫生行政处罚决定书”、行政处罚决定书“送达回证”。填写“卫生行政处罚决定书”时对违法事实应判定准确,要与《条例》及《细则》的有关条款相对应。
四、送达:送达处罚决定书应有送达回证,由被送达人在回证上记明收到日期、签名(盖章),送达回证上的签收日期为送达日期。
送达处罚决定书应直接送交被送达单位法定代表人,法定代表人不在时交该单位收发部门签收。
被处罚者是个体经营者的,处罚决定书应交给本人,本人不在的,交同住成年家属签收。
被送达人拒绝接收处罚决定书的,送达人应当邀请有关人员到场说明情况,在送达回证上记明拒收理由和日期,由送达人、见证人签名或盖章,把处罚决定书留在被送达人处,即视为送达。
直接送达有困难的可双挂号邮寄送达,并将回执贴于行政处罚决定书“送达回证”上。“送达回证”注明的收件日期为送达日期。
五、行政处罚分类及执行:
(一)警告、罚款:按规定送达“卫生行政处罚决定书”。
(二)停业整顿:送达“卫生行政处罚决定书”,到期派卫生监督员赴现场检查验收。若验收合格,即下达准许恢复营业通知;若验收不合格,可延长其停业整顿期限至90天止,直至吊销“卫生许可证”。
(三)吊销“卫生许可证”:送达“卫生行政处罚决定书”,同时通知工商行政部门。
对罚款、停业整顿、吊销“卫生许可证”的行政处罚送达后3个月内被处罚单位不履行也不起诉时,由卫生防疫机构向当地人民法院申请强制执行;3个月内被处罚单位不服处罚,向当地人民法院起诉时,卫生防疫机构应做好应诉准备。
第二十条 结案:
行政处罚实施完毕后,由主办卫生监督员填写结案报告单,予以结案。结案卷宗应包括与本案有关的各种文书、证据。



1991年12月30日

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