城市居民购买农村房屋案件法律精要/zsg
作者:法律资料网 时间:2024-06-22 18:31:51 浏览:8870
来源:法律资料网
【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同，约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有，当时价格77000元，王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建，宝才及家人基于拆迁补偿利益，以买卖行为无效为由诉至法院，判决还未下达时，村委会同王复订立了安置补偿协议，约定安置王复三口人两套楼房，协议订立后，王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效，在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下，法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元（两套楼房的实际价值六百多万元），这些钱王复根本买不到住房，王复提出上诉，二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效，法院同样支持了何春才的主张，政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程，由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益，起诉确认合同无效，两级法院违背法理规定，超越当事人的诉辩范围，错误判决，宝才通过确认合同无效，可得到近六百万元的房产，法院在王复未主张赔偿的情况下，擅判过低赔偿，造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障，二者之间发生冲突，法律该保护哪一方的利益？法理依据是什么？需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定，禁止居民购买农村住宅，从法律上判断，这样的买卖协议目前应按无效处理，但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵：
从本案中查知，双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下，法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失，从司法程序上看，违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生，但司法审判的依旧是十八年前的合同事实，并非争议发生时的情况，进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张，超越诉讼范围，无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万，买受人提出上诉后，二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产，买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿，法院不给立案，现实利益难有保障，很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用：
从合同法理的角度而言，合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，法律应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。
因此，在司法实践中，判断诉由是否基予正当理由，主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲，实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值？这个价值与其他价值是否冲突？有什么样的冲突？那个价值更为重要？更重要的才能获得法律的支持与保护，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障：
居民购买农村房屋，基于居住和生存保障，居住权得到保护属于人权范畴，系人类生存生活的物质基础，尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉，但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为，两者的轻重显而易见，动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张，势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失，其后果将使人的基本权利受损，影响社会秩序的稳定，因此，在处理此类案件时，完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时，关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确，冰冻三尺非一日之寒，造成当年村宅转让，自然有政府监管乏力的问题；十八年后，出卖人起诉确认合同无效，也是基于政府拆迁，如果没有拆迁腾退，买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时，也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效，合同无效后，将获得更多额外利益，并非自食其力的投劳投资所得，仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果，相比之下，买受人只为居住保障，符合法律规定，应受法律支持。否则，同一合同被判无效，合同中的两方当事人获利有着天地之别，无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房，给买受人造成的有可能是流浪街头，虽然说在法律上可以确认合同无效，但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则，司法不应当鼓励失信者。
关于对国家确定的１０００家重点企业实行进出口经营权登记备案制的通知
对外贸易经济合作部
关于对国家确定的1000家重点企业实行进出口经营权登记备案制的通知
对外贸易经济合作部
国务院各部委、各直属机构、办事机构、直属事业单位，各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局）：
外贸经营权由审批制向依法登记制过渡是我国外贸经营体制改革的一项重要内容。经国务院批准，从1997年开始，对五个经济特区内的生产企业自营进出口权已试行登记制，效果良好。根据中共中央关于“积极推进大中型生产企业实行自营出口”的指示精神，经国务院办公厅批准
，对国家确定的1000家重点企业实行进出口经营权登记备案制。现就有关事项通知如下：
一、凡属国家确定的1000家重点企业（以下简称千家企业）均可根据本通知的规定申请登记（国家重点联系企业进出口经营权登记证书的格式详见附件）。
二、千家企业中的国务院各部门所属企业，直接向外经贸部申请登记。
三、千家企业中的地方所属企业，直接向所在省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸主管部门申请登记。
四、千家企业申请登记须提交下列文件：
（一）企业的书面申请（包括国家重点联系企业进出口经营权登记证书的有关内容）；
（二）企业法人营业执照（复印件）；
（三）申请的进出口商品目录；
（四）如申请企业为生产性集团公司，需提供集团批准文件、成员企业名单。
五、外经贸部及各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸主管部门须在15个工作日内对千家企业的进出口经营权予以登记，并颁发《国家重点联系企业进出口经营权登记证书》。企业凭该证书到海关、出入境检验检疫、外汇、工商、税务等管理部门办理有关手续后，向外经贸部或
所在省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸主管部门申领《中华人民共和国进出口企业资格证书》，即可开展进出口业务。
六、千家企业的进出口经营范围：
（一）非生产性企业的进出口经营范围，按照外贸公司的进出口经营范围核定，即：
1、自营和代理除国家组织统一联合经营的出口商品和国家实行核定公司经营的进口商品以外的其它商品和技术的进出口业务（不另附进出口商品目录）；
2、经营进料加工和“三来一补”业务；
3、经营对销贸易和转口贸易。
（二）生产性企业的进出口经营范围，按照自营进出口生产企业的进出口经营范围核定，即：
1、经营本企业和成员企业自产产品的出口业务（经营国家组织统一联合经营的出口商品需专案上报审批）；
2、经营本企业和成员企业生产所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务（经营国家实行核定公司经营的进口商品需专案上报审批）；
3、加工贸易和补偿贸易业务。
（三）千家企业的进出口经营范围由外经贸部或省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸主管部门核准。
七、千家企业经营进出口业务，必须遵守国家的外经贸政策和有关法律、法规，接受当地外经贸主管部门的指导和监督，并服从有关进出口商会的协调。
八、各地外经贸主管部门须及时将登记情况报外经贸部备案。
特此通知。
附件：国家重点联系企业进出口经营权登记证书（略）
1998年11月4日
徐州市人民政府关于印发《徐州市安全生产事故行政责任追究办法》的通知
江苏省徐州市人民政府
徐州市人民政府关于印发《徐州市安全生产事故行政责任追究办法》的通知
（2002年5月14日）
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
现将《徐州市安全生产事故行政责任追究办法》印发给你们，希认真遵照执行。
徐州市安全生产事故行政责任追究办法
第一条 为有效防范各类安全生产事故的发生，严格实施安全生产事故行政责任追究，根据《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》、《江苏省安全生产监督管理规定》，制定本办法。
第二条 对因失职、渎职行为而发生下列危及人民群众生命财产安全，或者影响社会稳定的安全生产负有领导责任的，依法追究正职负责人以及相关责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)煤矿和其他矿山开采发生的各类安全生产事故；
(二)火灾事故；
(三)铁路交叉道口、铁路和民航发生事故不积极配合抢救的，公路交通运输、水上交通运输、各类工程建筑等发生的事故；
(四)各种类型加工企业由于违章指挥、违章操作、违反劳动纪律发生的安全生产事故；
(五)锅炉压力容器、压力管道和特种设备、液化气站(点)、石油站(点)和发供电站及线变电路发生的安全生产事故；
(六)民用爆炸物品和各种有毒物品及危险品的生产、储存、保管及运输发生的安全生产事故；
(七)对发生不可抗拒的意外事故如地震、山体滑坡、洪涝灾害等不及时妥善处理并迅速组织救助的；
(八)其他安全生产事故。对虽未发生事故，但由于拒不执行安全生产规定和标准形成重大事故隐患，在群众中造成恶劣影响的，比照前款追究相关责任人员的行政责任。
第三条 按照工作职责分工，安全生产事故行政责任包括：
(一)管理责任。各级政府和有关部门正职负责人是所辖区域内安全生产工作的第一责任人，分管负责人对分管工作范围内的安全生产工作负直接领导责任；具体工作人员是安全生产工作的直接责任人。
(二)审批责任。依法对涉及安全生产事项负责行政审批、认定(包括批准、核准、许可、注册、认证、颁发证照、竣工验收以及技术检测检验、评价等，下同)的职能部门或者机构，应当严格依照法定的安全标准、条件和程序进行审查。凡不符合法定的安全条件的，一律不予批准、认定。责任人内外串通、弄虚作假以及违法或越权审批、认定不符合法定安全标准或条件的生产事项，依法追究行政责任。
(三)执法责任。各级执法部门应当依据各自的法定职权严格执法，协调配合，查处涉及安全生产领域的违法事件。对生产和经营中严重违反安全规定的行为及责任人员依法予以处理。
第四条 各级政府及其相关部门应当依照法律、法规和规章规定，采取措施，对本辖区、本单位实施安全生产监督和管理，确保人民生命、财产安全；对发生安全生产事故的，应当采取及时和妥善的处理措施。
第五条 市、县(市)、区政府每季度至少召开一次安全生产专题会议，研究、分析、布置、检查安全生产和防范事故的工作，并作出决定，形成纪要，落实各项防范措施。
第六条 各级政府应当组织相关部门按照职责分工进行严格的安全生产检查，建立隐患普查档案及整改、治理与预防事故方案，限期整改到位。重、特大安全生产事故隐患的应急预案，经政府领导签署后，报上级政府备案。各类事故隐患整改方案，要明确整改完成期限。
第七条 中小学校对学生进行劳动技能教育以及组织学生参加公益劳动等社会实践活动，必须确保学生安全。严禁以任何形式、名义组织学生从事接触易燃、易爆、有毒、有害等危险品的劳动或者其他危险性劳动。严禁将学校场地出租作为从事易燃、易爆、有毒、有害等危险品的生产、经营场所。
中小学校违反前款规定的，按照学校隶属关系，对政府主要领导人和教育行政部门正职负责人以及相关责任人员，视情节轻重，给予记过、降级、撤职的行政处分；构成玩忽职守罪或者其他罪的，依法追究刑事责任。
第八条 各级政府应当组织安全生产事故隐患的查处工作，发现事故隐患的，应当责令立即排除。重、特大安全生产事故隐患排除前或排除过程中无法保证安全生产的，应当采取责令暂时停产、停业或停止使用等有效措施。
各企事业单位应当组织开展内部自查自纠活动，及时查清并排除本系统、本单位内的安全生产事故隐患。不能自行排除事故隐患的，应当及时向行政管理部门报告；相关部门接到报告后，应当立即做出妥善处理，避免事故的发生或升级。
因安全生产检查不彻底或事故隐患未及时予以排除，造成安全生产事故的，根据情节轻重对第一责任人给予记过、降级直至行政撤职处分；对分管领导和直接责任人给予记大过直至开除公职处分；构成玩忽职守罪或其他罪名的，依法追究其刑事责任。
第九条 负责安全生产行政审批、认定的职能部门或机构，违反本办法第三条第二项的，对部门或机构第一责任人、分管领导根据情节轻重，给予记过、降级直至开除公职处分；对直接责任人给予降级或开除处分，与当事人内外串通、弄虚作假的，给予开除公职的处分；构成受贿罪、玩忽职守罪或者其他罪名的，依法追究其刑事责任。
第十条 发生安全生产事故后，各级政府、主管部门及事故单位必须按规定程序、时限，及时、准确上报，并配合、协助由安全生产监督管理部门参与的事故调查处理工作。隐瞒不报、拖延、谎报，或以各种方式阻碍、干涉事故调查的，依法对政府主要领导人、政府部门正职负责人以及相关责任人员给予降级的行政处分。
第十一条 发生重、特大安全生产伤亡事故，各级政府及相关职能部门领导应及时赶赴现场；发生一般伤亡事故，相关部门领导及事故单位负责人应及时赶赴现场组织指挥抢救，防止灾害扩大。对不及时赶赴现场组织事故抢救，造成事故扩大的政府及相关部门领导，根据情节轻重给予记过直至撤职处分。
第十二条 任何单位和个人均有权举报各类安全生产事故和隐患，以及严重违反安全生产法规的行为。政府或有关部门接到举报后，应当及时组织查处，对举报的隐患等不查处、不汇报，造成严重后果的，经查实后，根据情节轻重对政府或相关部门的负责人以及直接责任人给予行政处分。
第十三条 安全生产事故行政责任的追究程序，必须依法进行，按照干部管理权限追究行政责任。
第十四条 监察机关依照行政监察法的规定，对地方各级人民政府及其工作人员履行安全生产监督管理职责实施监察，并参与政府统一组织对被监察对象因违反国家有关法律、法规和政策、规定造成重大特大事故的调查处理工作，负责对负有行政责任的监察对象提出行政处分建议或做出行政处分决定。
第十五条 本办法自发布之日起施行。
