沈阳市城镇房屋产权产籍管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市城镇房屋产权产籍管理办法
沈阳市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理，保护房屋所有权人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城镇房屋产权是指城镇房屋的所有权，是指房屋产权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
本办法所称城镇房屋产籍，是指城镇房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
本办法所称城镇房屋产权产籍管理是指房产产权监理部门依照法律、法规对本市城镇范围内的房屋权属审查确认以及对房产档案实施管理的行政行为。
第三条 本办法适用于市辖区、县城、建制镇和独立工矿区(以下简称城镇)范围内的各类房屋。
第四条 市、县(市)、区房产管理局、处(所)是房屋产权产籍管理的主管部门。
市、县(市)、区房产产权监理部门具体负责辖区内房屋的产权产籍审查、确认、立卷、建档并对管辖区内的单位自管房屋的产权产籍管理工作进行检查、监督和指导。
第五条 房屋产权人(包括公民、法人和其他组织)，必须遵守本办法，接受房产产权监理部门的指导、监督和管理。
第二章 房屋产权登记
第六条 公民、法人或其他组织房屋产权的取得、转移、变更、注销等，须到房屋所在地房屋产权监理部门申报登记。
涉外及国有直管房屋产权的取得、转移、变更、注销，须到市房产产权监理部门申报登记。
第七条 房屋产权登记，按下列规定确定登记申请人：
(一)公民私有的房屋，由公民个人申请登记；
(二)法人所有的房屋，由该法人申请登记；
(三)其他组织的房屋，由该组织申请登记；
(四)共有房屋，由全体共有人申请登记；
(五)境外经济组织或个人的房屋，由该经济组织或个人申请登记。
第八条 房屋产权人如系无行为能力或限制行为能力，由其法定代表人代为申请登记。
第九条 公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记，因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证件。必要时委托书须经公证。
第十条 房屋所有权人申报产权登记，除交验个人身份证或法人(组织)资格证明外，分别提交下列证件、资料：
(一)新建、翻建、改建、扩建的房屋，提交建设项目的计划批文、设计方案审定书、规划红线图、建筑工程许可证、开、竣工报告、单位工程质量评定书和房屋竣工平面图。
翻建、改建、扩建的房屋除提交上述有关证件外还须提交原《房屋所有权证》。
(二)交换的房屋，提交双方的原《房屋所有权证》、交换协议书。
(三)买卖(转让)的房屋，提交原《房屋所有权证》、买卖(转让)合同、房产交易部门的交易证件。
购买的商品房屋提交购房交款收据或结算单、购房协议书、商品房准住通知。
(四)调拨的房屋提交上级机关批准调拨的文件和原《房屋所有权证》。
(五)价拨的房屋提交批准价拨的文件、价拨固定资产清单，列入固定资产凭证。
(六)单位合并(兼并)后带入的房屋，提交上级主管机关批准合并、兼并的文件，带入房屋情况证明、带入房屋的原《房屋所有权证》。
(七)分割的房屋提交《房屋所有权证》、分割证明或其他有关法律文件。
(八)赠与或继承的房屋，分别提交原《房屋所有权证》、赠与书、其他有关法律文书。
拆除或灭失的房屋，提交原《房屋所有权证》。
第十一条 单位或个人购买的“解困”住房，提交解困办公室出具的证明。
第十二条 职工在房改中购买的“部分产权”住房，按房改有关政策办理。
第十三条 涉外的房屋，提交外国政府或企业的有关房屋所有权证明文件，法人营业执照、本人护照(身份证)的(影印件)以及经公证机关公证的合同或协议。
第十四条 新建的房屋从竣工交付使用之日起两个月内，房屋所有权人应到房屋所在地的房产产权监理部门办理产权登记手续，领取《房屋所有权证》。
第十五条 房屋所有权发生转移，由双方当事人在行为成立之日起两个月内向房产产权监理部门申请办理产权转移登记手续。
房屋现状发生变更(翻、改、扩建)，房屋所有权人应当在行为成立之日起两个月内向房产产权监理部门申请办理房屋变更登记手续。须拆除的房屋应在拆除前办理产权变更登记手续。
第十六条 房屋开发单位开发建设的商品房屋在出售前，开发建设单位须到市房产产权监理部门办理商品房注册登记手续，领取《商品房注册登记证)，向境外销(预)售的商品房屋，在出售前应到市房产管理局办理销(预)售批准手续，领取《境外销(预)售许可证》，房屋出售后凭《商?
贩孔⒉岬羌侵ぁ泛汀毒惩庀?预)售许可证》，按本办法规定办理申报登记。超过一年未售出的商品房屋，由开发建设单位到市房产产权监理部门办理产权登记手续，待商品房屋出售后，由购房单位或购房人到房屋所在地产权监理部门办理申报登记手续。
第十七条 临时建筑和违法建筑房屋不予登记。
第十八条 有下列情形之一的房屋暂缓登记：
(一)产权有争议的；
(二)不能证明其房屋产权来源的；
(三)人民法院正在审理案件中涉及房屋产权归属的及依法限制房屋产权转移的；
(四)因不可抗力使房屋所有权人不能及时登记的；
(五)其他依法暂缓登记的房屋。
第十九条 房屋所有权登记，产权人必须使用户籍姓名或法人全称。
产权人更名，法人和其他组织应交验政府主管部门的批准文件；个人应交验户口簿或其他合法有效的身份证件。
第二十条 对房屋产权有异议或其他需要征询异议的，产权监理部门应当公告。公告一个月无争议的，方可确认产权。公告采取登报或其他形式发布。
第二十一条 《房屋所有权证》遗失，产权人应及时向产权监理部门提出书面申请并登报声明作废。从登报之日起一个月内无争议的，补办新证。
《房屋所有权证》损坏，产权人应当申请换领新证。
第二十二条 凡未到房产产权监理部门申报和办理房屋产权登记手续的，其房屋产权的取得、转移、变更、注销、他项权利设定，均为无效。
第二十三条 对逾期一年无人申请产权登记或申请人不能提供取得产权的合法证件的房屋，按放弃房屋所有权，由市房产产权监理部门依照有关法律、法规的规定处理。
第三章 房屋产权管理
第二十四条 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的合法凭证，不得涂改或伪造。
房屋产权人凭证管理、使用和交易自己的房屋。
第二十五条 《房屋所有权证》，由市房产产权监理部门按标准统一印制、颁发。
未取得《房屋所有权证》的房屋，房产产权监理部门不予办理房屋产权转移、变更等登记手续。
第二十六条 直管公房因买卖、价拨、划拨、互换等原因发生所有权转移时，须经市房产产权监理部门审查批复，到房屋所在地产权监理部门办理转移变更登记手续，领取《房屋所有权证》。
第二十七条 房屋所有权人下落不明又无合法代理人或者房屋权利不清的房屋，由房屋所在地房管部门代管。
第二十八条 市房产产权监理部门定期对全市《房屋所有权证》统一组织进行验证。
房屋产权人须按规定办理核准登记和验证手续。
第四章 他项权利设定
第二十九条 本办法所称他项权利，是指用房屋产权设定的抵押权和典权。
第三十条 设定他项权利的房屋，应签订他项权利合同，到市房产产权监理部门办理他项权利登记手续，领取《他项权利证》。
第三十一条 以出租的房屋设定他项权利时，原租赁关系继续有效。
第三十二条 设定他项权利的房屋，在设定他项权利期限内，该房屋不得买卖、赠与、继承、分割或翻建、改建、扩建。
第三十三条 房屋有下列情形之一的，不得以房屋设定他项权利。
(一)在城市改造规化范围内的；
(二)在国家建设征用土地范围内的；
(三)外销商品房屋已经预售的；
(四)其他依法禁止设定他项权利或禁止转移、变更房屋产权的。
第三十四条 他项权利终止时，当事人应从终止之日起十五日内持《他项权利证》、他项权利合同到市房产产权监理部门办理他项权利注销和所有权登记手续。
第五章 房屋产籍管理
第三十五条 城镇房屋产籍由市、县(市)、区房屋产权监理部门集中统一管理。
房产档案由市、县(市)、区房产产权监理部门分别保存和使用。
第三十六条 在房屋产权登记以及在房屋经营、管理等活动中形成的房产档案原件，应按准确、完整、系统、安全和有效的归档原则进行收集整理，并根据房屋产权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定等及时调整和补充，建立规范的产权档案。
第三十七条 房屋产权档案属专业性档案，必须永久保存，并配备相应专业人员进行管理，及时进行收集、整理、立卷、归档保持房产档案的完整和详实。
第三十八条 各类房产档案要妥善保管，不得丢失或损坏。
第三十九条 查阅房产档案，须经房产产权监理部门同意，严禁勾划、涂改和损坏。未经批准，不得拍照、复印和摘抄。
第四十条 市房产产权监理部门对属档案管理单位的产籍档案管理工作进行定期检查、指导，并组织各县(市)、区产权监理部门对自管房单位的房产档案管理工作进行监督、检查、指导。
第六章 处罚
第四十一条 对拒不申报房屋产权登记的，由房产产权监理部门责令其限期补办，每逾期一个月处以其房屋现价值的6‰的罚款。
第四十二条 对逾期申报产权转移、变更登记的收取房屋现价值的1%的补办费。
第四十三条 对涂改、伪造或采取欺骗冒领等手段取得《房屋所有权证》的，由房产产权监理部门撤销或收缴《房屋所有权证》并视其情节轻重，对个人处以一千元至五千元罚款，对单位处以一万元至三万元罚款。
第四十四条 开发建设单位未按规定办理商品房注册登记手续的，对其处以房屋总价值5‰的罚款，并限期补办注册登记手续。
第四十五条 当事人对房产产权监理部门作出的处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉
，逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十六条 房屋产权产籍主管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，按有关规定或依法追究法律责任。
第七章 附则
第四十七条 尚未办理房屋产权登记和转移、变更登记的单位和个人，应当在本办法公布之日起六个月内申请登记。
第四十八条 本办法在实施中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起实行。
1994年8月11日
序
在学术界，有两种主流提法：一种说晚清法律改革是中国法律现代化的开端；一种说晚清法律改革使中国法律近代化。（其实这两种说法并不矛盾,后文有述）这两种提法都认为清末修律，拉开了中国法律由传统走向近代的序幕，奠定了中国法律走向近代化的基础。要谈到中国法律近代化问题，清末修律便是重点谈及的内容。而且谈法律近代化，无非是法律移植与本土资源两点。因此，本文是着重从法律移植与本土资源来论述清末修律的。
主流过观点以清末修律作为中国法律现代化的开端，或者说晚清法律改革使中国法律近代化。但是，是不是说中国法律现代化或者说晚清法律改革使中国法律近代化就只刚刚在1902年(清廷命沈家本、伍廷芳为修订法律大臣，设修订法律馆，开始翻译欧美各国法律并拟订中国之刑律、民商律、诉讼律、审判编制法等新型法律。)这一年开始的。显然，并不是这样的。那主流观点错了吗？也不能这样说.结合主流的两种观点，（其实这两种说法并不矛盾。近代化与现代化的界定很难把握，从某种意义上，近代化正是向现代化过渡的阶段，也可以算作现代化的初始阶段）。笔者认为，清也是末修律正式使中国法律近代化了，中国法律正式走向现代化的开端。（因为所谓的近代化，现代化肯定是一个过程。用了正式两个字，可能好解释一些）。换句话说，这个所谓的近代化在修律之前就已经开始了，只不过是修律之后中国法律达到一个质变，而真正的，正式的近代化了。那么这个所谓的近代化是什么时候开始的呢？我认为中国传统律学向近代法学的转变是从1840年中西文化大规模接触后开始的。从1840一直到清末修律之前的这段时间内始终只是量变，但是没有这个量变，是断然没有清末修律这个质变的。清末修律也只是1840年以来这60余年社会法制观念变革的一个结果。因此，要谈清末修律，那么从鸦片战争到清末修律之前的这段期间的社会思想变革也是不得不谈的。
一，鸦片战争——中国传统律学向近代法学的转变
更准确来说，中国传统律学向近代法学的转变是从1839开始的。1839年也就是鸦片战争前夕，道光帝任命林则徐为钦差大臣到广东主持查禁鸦片，在与西方国家频繁的交往中，怀有经世匡时抱负的他敏锐的察觉到西夷有“长技”可师，承认西方有许多长处是值得中国学习和借鉴的。他虽然不懂外语，却注意“探访夷情”以便“知其虚实”。派人专门收集澳门出版的外国人办的报纸书刊，并把出身低下却懂英文的人招入钦差行辕，进行被当时顽固派认为是大逆不道的翻译工作。林则徐夜夜仔细阅读、研究译文资料，并把译成中文的《澳门月报》编辑为《论中国》、《论茶叶》、《论禁烟》、《论用兵》、《论各国夷情》等5辑。最有价值的工作是他组织翻译了1836年伦敦出版、英国人慕瑞所著的《世界地理大全》，命名为《四洲志》，成为近代中国第一部系统介绍世界自然地理、社会历史状况的译著。法律方面的专门译著《各国律例》是其部分翻译了瑞士滑达尔所著的《国际法》1759年英文版而成。《各国律例》是中国引进国际法的开山著作，更新了中国人的法律观念，为晚清法制注入了现代化的意识。林则徐还凭借这本《各国律例》和英国人打赢过官司。
1841年，林则徐被流放途经扬州时，遇到了学识渊博的友人魏源，便把《四洲志》等有关资料交给魏源。魏源随后编出《海国图志》，这是晚晴开明士大夫睁眼看世界在学术上的最卓著的成就。书中概括的“师夷长技以制夷”的著名思想，正是源自林则徐学习西方先进技术以求富强，抵抗西方侵略以求独立的爱国主义主张。《海国图志》开拓了中国人的眼界，为中国人了解西方提供了途径。它开启了近代中国人学习西方，了解西方的风气。
自此，以吸纳西方学说为主要内容的“新学”逐渐兴起，中国的学术，包括法学研究走进了一个全新时代。
二，清末法制变革的前夕
从1840年林则徐组织人力翻译西方论著后至1902年前后，掀起了学习西方，学习日本的思潮。大致可将其可分为两个阶段：以太平天国运动为第一阶段，以洋务运动中的“中学为体，西学为”用以及维新变法运动为第二阶段。
首先，第一阶段。太平天国定都天京后制定诸如《天朝田亩制度》等法律，将自己的理想付诸实践。这些法律，从土地分配、婚姻嫁娶到犯罪和刑罚、诉讼制度等问题，都一反清朝封建旧法制。更值得一提的是，1860年前后，也就是太平天国后期，对西方法律了解较多的洪仁刊主持朝政后“革固鼎新”，颁布《资政新篇》。里面明确提出，“所谓以法法之者，其事大关世道人心，如纲常伦纪、教养大典，则宜立法以为准焉”。他主张以西方国家为楷模。他认为英国“于今称为最强之邦，由法善也”，俄国学习法国“邦法”于是“大兴政教，百余年来声威日著，今亦为北方冠冕之邦也”，所以，“应时制宜，度势行法，必永远不替也”。（《资政新篇》）
《资政新篇》所提出的理想，虽然因种种原因而未付诸实践，但是，它在19世纪50年代便如此详尽地提出了采用西方国家的先进制度，以治理天国的方案，其识见远胜封建统治者，更难能可贵的是其本身则是对封建法制的否定。在大半个中国否定和取代了封建法制长达十多年，其摧毁旧法制的革命作用实在不能低估。
同时，清政府掀起了以自强，求富为目标的洋务运动。人们常将19世纪60—90年代的洋务运动与20世纪头十年的变法修律割裂开来，实际上两者是贯通的。洋务派倡导“中学为体，西学为用”，大量引进西方科学文化知识，就法学而言，京师同文馆翻译的《万国公法》，《公法便览》，《公法会通》，《公法千长》等。这一阶段主要是介绍西方的“律例”，其译作偏重实用性。这主要与译书的宗旨有关，洋务派始终只强调“西学为用”，在法律方面，是希望从“夷”法中寻找有利于中国的法律条文来达到“制夷”的效果。洋务派虽然注重学习了解西方，但是他们把目标始终放在“中学”上，也就是“中学为体”。没有摆脱“中学”的束缚。
相比洋务运动和太平天国，戊戌变法的法制观念有了更明显的进步。维新变法前后，大批留学人员，学者，维新派打破了官府的垄断，开始自己大规模翻译西方及日本的论著。其译书的目的不再是对中学的补充，而是想从西学中探索出一条救亡图存的道路。在法学方面，在研究西方法制的同时，更加关注西方“法治”理论更加注重探索西方“律例”的学理。在以康有为，梁启超等为代表的改良派的宣传和努力下，维新变法前后，大量的译书局如雨后春笋般成立，大规模地翻译刊行西方和日本资产阶级法律法学著作。例如，《东方交涉公论》、《法学通论》、《国法学、》《佐治刍言》、《美国宪法篡释》等其中后两本成立维新变法和20世纪立宪运动的必备参考书。正如梁启超所言：“译述之业特盛，定期出版之杂志不下数十种，日本每一新书出，译者动数家，新思想这输入，如火如荼矣”。（《饮冰室合集》）
维新变法前后，维新派翻译引进西方注重理论性、系统性与洋务运动中译作偏重实用性是不同的。更重要的是，维新派在翻译西方日本的同时更加注重对中国封建传统思想的批判。就法学而言，更加关注“法治”理论注重探索西方“律例”的学理的同时对传统法制思想的批判。对传统法制思想的批判与太平天国运动中相比更加理论化、系统化。而且，大破大立也与林则徐所倡的“师夷”“制夷”以及洋务运动中的“西学为体，中学为用”只注重“立新”而忽略“破旧”相比无疑是一个巨大的进步。
礼法结合是中国古代传统法律一大特点之一，而礼法结合的最高表现是“三纲”的法律化。谭嗣同认为维护封建专制统治的“三纲”理论，使得执法者任意出罪入罪，“独夫民贼，固甚乐三纲之名，一切刑律制度皆依此为率，取便己故也”（《谭嗣同全集》）。通过批判“三纲”思想，促进了礼法分野。而清末修律中《大清新刑律》便是礼法分野的产物（张晋藩《中国法制走向现代化的思考》）。梁启超在《论中国成文法编制之沿革得失》一文中对中国传统法律的缺陷了系统而深刻的总结。他认为中国古代“法律之种类不备”、“法律之固定性太过”、“法典之体裁不完善”、“法典之文体不适宜”等。
维新派的理论主张随着“百日维新”的失败而最终未得到付诸实现。但是他们这些关于法学的论述却极大地影响了之后的清末修律。我认为这大致有如下几点：
（一）戊戌变法加速了清廷上层集团的分野，形成了许多法制改革的法理派人物，为清末修律奠定了阶级基础。
（二）维新派提出了许多新的法制理论和具体的方案，许多理论直接体现在新律中，部分方案也在清末修律中直接编入新法中。这就为清末修律提供了思想理论基础。
（三）戊戌变法宣传了新的法学理论，更新了人们的法制观念。为之后的清末修律奠定了思想基础。
（四）戊戌变法促进清末的法学教育的发展，培养了大批新型的法学人才，为清末法制改革奠定了人才基础。
这也充分说明了中国近代法制变革逻辑上的连续性。
总之，184 0年鸦片战争 ,西方列强用坚船利炮打开了中国的大门 ,中国遇到了数千年来“亘古未有之巨变” ,一些封建士大夫也开始睁眼看世界 ,并开始主张效法西方资产阶级的先进技术 ，然而到了 19世纪80年代 ,一批早期的改良主义者认识到 ,西方国家之所以先进 ,在于其制度的优越 ，从而主张由学习西方器物转变为学习西方制度。期间的太平天国运动也对旧法改造作了一些有益尝试。 随着经济社会思潮的变化，当时中国人的法律观念 也因之而不断发生变化 。这些变化不断这为数十年后的清末修律奠定了坚实的思想基础。可见由于法制的变革不是孤立的，是联系的；不是一蹴而就的而是渐进的;是经济社会关系一系列变化所推动的结果。
三，传统法律在西化的过程中迈出现代化的第一步——清末法制改革
正所谓“法行十年、或数十年、百年而必弊，弊而必更求变，天之道也。”（《饮冰室合集》）。到了1902年2月，因应对时势需要清廷最终下诏变法，设修订法律馆，以沈家本、伍廷芳为修订法律大臣主持修律馆，“就目前新政宜改订者，择要译修。”开始翻译欧美各国法律并拟订中国之刑律、民商律、 诉讼律、审判编制法等新型法律。自此，拉开了晚晴修律的序幕，也走上了中国法律由传统走向近代的路子。
所谓的法律近代化之路是在传统法律变革的基础上，借鉴外来先进的法律资源，实现其与本土法资源的相互融合，逐步本土化。显然，这要求有三点，首先，要移植的要是先进的法律资源；其次，要挖掘保留传统法律中的精华；最后，要处理好法律移植与本土资源的关系。可以说法律近代化是取决于如何对待法律移植与本土资源的。下面尝试从法律移植与本土资源的角度来论述法律近代化。
作为中国法律现代化的起点，清末法制改革的目的不仅仅在于推动法律进步，政治家们更希望通过法律改革，废除领事裁判权，缓和国内阶级矛盾和国际压力，是为了维护清王朝的封建统治。因此，在某种程度上违背了，扭曲了中国近代法律改革应该遵循的内在规律。这种“扭曲”和“违背”的主要表现就是没有处理好法律移植与本土法律资原的度以及二者的关系。
首先，看看法律移植。
法律移植是指一个国家或地区将其他国家或地区的法律体系(或内容或形式或理论)吸收到自己的法律体系之中 ,并予以贯彻实行的活动. 它的历史可以追溯至古罗马时期,甚至更久。近代的日本便是法律移植成功的典范。面对着法律近代化的现实政治的需要，从清末修律中的移植外来法看，很少是从中国社会本身的某种现实需要出发，有选择，有步骤地进行。很多法律的引进都是“整体搬迁”，这就会产生许多问题，势必就影响到了移植法律的效果。下面就来分析下清末修律中的法律移植。
1，一般而言，关于法律移植的途径有两种:一是立法移植 ,二是司法移植。前者是国家最高权力机关直接通过立法程序确认引进的外国法为本国法律;后者指国家的司法机关在适用法律时直接援引外国的法理,对具体案件进行解释,形成对特定具体问题的判例。从移植西方法律的方式来看,清末法律移植主要采取的是立法移植。与由国家最高权力机关直接通过立法程序确认引进的外国法为本国法律的立法移植相比，清末在法理移植和司法移植方面相对不足。庞德有言“每个法，事实上是一个体系，这个体系包括各种律令、技术。和理想。”张德美在《从清末修律看法律移植》一文中对此有过详述，“在移植外来法过程中仅仅以立法的形式攫取外来法的条文，而忽视外来法的运作及法理的探讨，则未免南橘北枳之嫌”。
因此，结果可想而知，由于外来法律、法理输入中国程度有限,加之缺乏对外来法深层的理论探讨及司法实践中的消化吸收,导致了立法在某些方面脱离司法实践和社会实践。使得法律成为一纸空文。只能“振动一时之人心 ,而卒归于消沉歇绝”。
2，其次，清末修律中“折中各国大同良规,兼采近世最新之学说”移植西方法律的指导原则。这就有一个问题，胡适在《多研究些问题，少谈些“主义”》一文中说过“凡“主义”都是应时势而起的。某种社会到了某种时代，受了某种的影响，呈现某种不满意的现状。于是有一些有心人观察这种现象，想出某种救济的法子。这是“主义”去源起”。“主义”是这样，法律肯定也是这样。“大凡一种法律制度于一个社会中生成,或一个社会接受一套固有的法律制度,必须有与这种法律制度相适应的社会文化基础”。任何一个国家移植外国法律强调法律先进性的同时，更要注重法律的适用性。比如《大清民律草案》已在对德、日、瑞士民法典兼收并蓄的基础上,跨越了以个人权利为本位的台阶 ,吸收了私法社会化的成果,可见其超前性。在引进外国法律时，一味的注重法律先进性，，必然会使引进的先进的法律与本国现实经济社会状况相脱节。引进先进的外来法，难免会使本国的立法出现超前情况，法律不能超越现实，因而，这些先进的外来法就会使法制出现停滞，甚至倒退。没有适应的超前性,法律移植甚至会失去其意义。
3,法律移植的来源问题。借鉴与吸收外来法资源的过程中，其不合理的、落后的因素亦随之而入。众所周知，晚晴修律的法律移植的来源主要有两个，一是西方国家，一是日本。如1905年清廷派五大臣出洋，考察归来属意德国，日本的君主立宪政治。留学生中赴日本最多，但是在20世纪20年代之前，日本也尚处在移植外国法的时期，其近代法体系并未完整的建立起来。在这个阶段里，日本也只是机械的照搬德国的法解释理论。日本对西方法理论的移植尚且如此，中国对日本法律的移植必大打折扣。对西方法律的移植，也有个问题，20世纪上半期，西方资本主义国 家依然处于由封建性法律制度向近代法律制度转化的时期，其法律制度包容了部分封建性的，尚存有许多缺陷。因此，这一时期，中国对西方法律的移植，不可避免地也将其缺陷输入进看来。清末修律只是对外国法律的照搬，而且它自身难以对西方日本法律之弊端免疫。因此在移植西方法律过程中，无法克服其影响，从而减缓了法律近代化的进程。
4，清末修律的指导原则还有一点是“而不戾乎我国历世相沿之礼教民情”。这主要是害怕损害既得利益，破坏统治秩序，以维护清政府的长治久安。以日本为例，日本明治维新的成功，为日本法律移植创造了良好的条件。其原因是日本通过明治维新确定了宪政体制。宪政体制是法律近代化的一部分，当然也是法律一直的一部分，因此宪政体制也要随着其它部门法移植过来，这是确保法律移植成功的重要因素。入日本最先颁布的是《明治宪法》。虽然清政府也进行了立宪活动，却只基于形式主义，结果可想而知。关于近代中国和日本法律移植的结果相差这么大的原因，也是值得我们深思的。移植宪政体制是法律移植的一部分。其移植是否成功直接影响其他部门法的移植成效，也直接影响着法律移植的效果。宪政体制没有提前移植过来，没有颁性宪法，又何谈法律移植的成功呢？民主政体尚未完全建立，旧的专制主义仍然残存，故此仍然滞缓着中国法律近代化的进程。
5，对移植外来法律的认识不够。对西方法文化的认识程度亦不够。许多人对西方法律的认识是表层、不全面的，缺乏对西方法理精神与法律原则的真正理解，甚至认为西方的某些法律制度是中国古代所有，以西律比附中律，阻碍了他们对外来法律的进一步认识。如晚清修律大臣沈家本认为“各国法律之精意，固不能出中律之范围”正由于其 自身的这种局限性，使得晚清修律忽略与遗漏了西方法律的基本精神与原则。这就必然徘徊在封建法律与外来法律之间，导致了中国法律近代化的曲折性与艰难性。
再来看看本土资源。
中国法治之路必须注重利用中国本土资源，注重中国法律文化的传统和实际。苏力老先生曾在《法治及其本土资源》中提到，“寻找本土资源，一方面是从历史典籍规章中去寻找，而更重要的是要从社会的各种非正式的法律制度中去寻找”。而清末修律中对法律本土资源的把握不能说是成功的。原因可能有两点，一是立法技术欠缺，技术不熟练，致使无法对中国传统法律进行比较，作一番取舍。二是中国幅员辽阔，传统法律习惯十分宏大、繁杂、不成系统，若将其近代化，必须做大量的工作，非短时间能够完成。不成功的表现是清末修律中对传统法习惯法律资源精华的摒弃以及对有些落后反动的传统没有触动。
1，立法过程中，对传统法律资源精华的摒弃，使法律近代化呈西方化。在清末修律的进程中，沈家本等虽然都对外来法律的中国化做出了一定的努力，基本制定了参照外国法律，修订本国法律的原则，但在立法实践中，表现出了对传统法资源精华的摒弃与对外来法律的大量移植。导致许多传统法精华排除在新律之外。而传统的法律在我国有着深厚的土壤，其在漫长的发展过程中，已完全渗透到了社会的各个方面，指导、规范着人们的社会行为，成为人们的价值规则。而这些传统的法律习惯在清末法制变革所修订的新律取得它所应有的地位。这种对传统法律资源精华种摒弃与西方化最终使得法律移植丧失基础，只能实现形式上的法律近代化，而未能实现真正的近代化。
2，法律与道德问题。中国古代十分重视以道德来调控社会，道德成为人们的最高准则、规范、指导着人们的行为方式，并维持着邻里间的和睦相处与社会的安宁与秩序，其对社会的稳定起了非常大的作用。但是在清末修律在借鉴外来法律改进中国旧律时，道德的调控作用被法律的调控功能所代替。法律调控是一种权威性、强制性的力量，担其可操作性有限的缺陷等因素，使其难以有效地实施，甚至成为一纸空文，而道德则不一样，道德有利人与人之间的协调与合作，具有普遍性的特点，能够化为人人可以遵守的原则，具有协调的积极的作用。但道德的作用亦不是万能的，因此在社会中，需要与法律同时并举、相辅相成。我国现在所提的“依法治国”和“以德治国”相结合的观点也是基于此。但是清末修律仅强调法律在社会中的巨大作用，而忽略了中国传统社会长久以来所重视的道德的调节作用。显然，外来法律与本土法律资源割裂了。
3，对传统法里面的糟粕即传统落后观念保留过多。从其法治与礼治思想的辩论中，亦可反映出其思想未能彻底摆脱传统法律思想的束缚。清末法制变革是一场自存自救的运动，是基于维护封建专制统治，而不得不宣布“变法”，因此“破旧”是很不彻底的。《大清民律草案》中的“关涉礼教”的《亲属》、《继承》两编又充满了封建的色彩，带有封建法的烙印。而且对这部法律中仅占不足10%的有关民事的内容都无一例外地规定了刑法性后果。这也是中国古代民事法律的一个传统。这些都被新律所继承过来。虽然部分旧法律传统发生了不彻底的改变，而部分则根深蒂固，这就致使外来法律难融其中。
再者，没有处理好二者关系，从而导致外来法律与本土法律资源的割裂。
在立法过程中，要引进外来先进法律，首先就是要对传统法律习惯法律资源进行研究，对外来法律与中国传统法律进行比较，作一番取舍。与我国传统法律习惯相契合的就引进，相违背的就要坚决放弃。但是清末修律中，由于中国幅员辽阔，传统法律习惯十分宏大、繁杂、不成系统，若将其近代化，必须做大量的工作，非短时间能够完成。没有对外来法律与中国传统法律进行比较，作一番取舍。这就势必导致外来法律与本土法律资源的割裂。外来法律若要实现本土化，则必须与中国传统的优秀的法律习惯相融合 ，这样才可能推动中国法律的近代化。
不难看出，清末法制改革的法律近代化之路并没有走好。对如何引进处理外来法律以如何对待法律本土资源的问题没有处理恰到好处，更没有处理好二者之间的关系。可以说，作为中国法律近代化的起点，清末法制改革是步履维艰，历经坎坷。里面有许多经验教训对我们今天的社会主义法制建设都是有现实意义的。
参考文献
《中国法律的传统与近代化转型》——张晋藩
《中国法制走向现代化的思考》——张晋藩
《法治及其本土资源》——苏力
《近代西方法学的输入与维新派的法理论体系》——马小红
