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江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市农村集体建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知

宿政发〔2006〕91号


宿豫区、宿城区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市农村集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



　　　　　　　　　　　　　　　　二ＯＯ六年八月十日

宿迁市农村集体建设用地
使用权流转管理办法（试行）

第一章 总则
　　第一条 为加强对集体建设用地的管理，规范集体建设用地使用权流转秩序，盘活农村集体建设用地，促进经济可持续发展，根据《江苏省土地管理条例》和《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发〔2003〕3号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《省委省政府关于积极推进城乡统筹发展加快建设社会主义新农村的若干意见》（苏发〔2006〕1号），结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 按照所有权与使用权分离的原则，实行农村集体建设用地使用权流转（地下资源、埋藏物和公用设施除外）。集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押适用本办法。
前款所称农村集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚的农村农民集体所有的存量集体建设用地。
农村集体建设用地使用权流转，是指在集体土地保持所有权不变的前提下，使用权由所有者向使用者转移以及使用者之间再转移的行为。
　　第三条 出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并签字形成书面材料。
　　第四条 中心城市220平方公里规划区以外的宿豫区、宿城区辖区内集体建设用地使用权流转，适用本办法。
中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得前款确定范围内农村集体建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。
　　第五条 农村集体土地流转用于非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄集镇规划。
　　第六条 有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：
　　（一）不符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划的；
　　（二）土地权属、界址有争议的；
　　（三）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其它形式限制土地权利的；
　　（四）村民住宅用地使用权。
　　因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
　　村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
　　第七条 通过出让、转让和出租等流转方式取得的集体建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他合法的经济活动，但不得用于房地产开发建设和住宅建设。
集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
　　第八条 集体建设用地使用权首次流转由集体土地所有者直接与土地使用者签订使用合同。
集体建设用地使用权再流转由集体土地使用者之间签订使用合同。再流转双方应将再流转情况告知土地所有者，并将再流转合同及时提交一份给土地所有者。
　　第九条 村内有两个以上的农民集体经济组织（村民小组），各集体经济组织之间有明确的土地界限和范围，并在各自范围内占有、使用土地的，确认村民小组为相应的集体土地所有者。
　　已经属于村农民集体所有的，包括第一轮土地承包时已经打破村民小组土地界线或虽然未打破村民小组界线但被村农民集体实际使用的土地，由村集体经济组织或村委会负责经营、管理。
　　已属于乡镇农民集体所有的土地，依法确认为乡镇农民集体经济组织所有，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府代为负责经营管理。
　　农村集体经济组织在土地流转前，负责处理拟流转土地使用权拥有者的债权、债务及权属纠纷等问题。
　　第十条 下列建设项目可以通过流转方式使用集体建设用地：
　　（一）兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外来投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联合企业等；
　　（二）兴办经营性的公共设施和公益事业。
　　第十一条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设项目用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
　　第十二条 集体建设用地使用权流转由市人民政府审批，土地使用者应当按照市人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
　　确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报市人民政府批准。
　　第十三条 市土地行政主管部门负责全市农村集体建设用地使用权流转管理、监督和服务。
　　市规划、建设行政主管部门按各自的职责对集体建设用地使用权流转进行管理、监督和服务。
　　市、区财政、农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第二章 集体建设用地使用权出让、出租
　　第十四条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体经济组织将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付土地出让金的行为。
　　以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让，其土地权能与出让集体建设用地使用权相同。
　　集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用者将集体建设用地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第十五条 集体建设用地使用权出让、出租，出让、出租双方应当签订书面合同。
　　集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租的，出让、出租最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地使用者将集体建设用地使用权出租的，出租最高年限不得高于其取得使用权年限减去实际使用年限后的剩余年限。
　　第十六条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农村集体经济组织和土地使用者应当持该宗土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同以及市规划行政主管部门的选址意见等，向市土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市土地行政主管部门应依法给予办理。
　　第十七条 集体建设项目用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场以招标、拍卖、挂牌等方式进行。
　　第十八条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
　　原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商。集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转手续。
第三章 集体建设用地使用权转让
　　第十九条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将通过流转取得的集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
　　第二十条 集体建设用地使用权转让应当签订书面合同。
　　集体建设用地使用权转让的，转让方的权利、义务随之转移到受让方。
　　集体建设用地使用权转让的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
　　第二十一条 集体建设用地使用权转让的当事人双方应当持集体建设用地使用权属证明和相关合同等有关材料，到市土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市土地行政主管部门应依法给予办理。
第四章 集体建设用地使用权抵押
　　第二十二条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地使用权的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
　　第二十三条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同及有关材料，并到市土地行政主管部门办理抵押登记。
　　第二十四条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
　　第二十五条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
　　第二十六条 抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，应当办理注销抵押登记。
第五章 土地收益及税费管理
　　第二十七条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益纳入农村集体财产统一管理，乡（镇）、村、组参与分配，市、区不参与分配。土地所有者分成不得低于流转所得的80％。
　　集体经济组织的流转收益应用于集体经济组织成员生产、生活或为其经济组织成员缴纳养老保险金和用于建立土地流转风险基金。
　　第二十八条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向土地所在区人民政府缴纳。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门参照省有关规定另行制定，报市人民政府批准后实施。
　　集体建设用地使用权因转让、出租等发生增值收益的，增值净收益的30%归土地所有者，70%归集体建设用地使用者。
第六章 法律责任
　　第二十九条 集体建设用地闲置的，市人民政府土地行政主管部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
　　第三十条 单位或个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于房地产开发建设和住宅建设的，市土地行政主管部门应当责令改正；拒不改正的，责令交还土地。
　　第三十一条 违反本办法第十七条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，市土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续，并按有关法律规定予以处罚。
第七章 附则
　　第三十二条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式由市国土资源局制定。
　　第三十三条 本办法（试行）由市国土资源局负责解释。
　　第三十四条 本办法（试行）自印发之日起施行。



宪法价值冲突问题研究概述
本文作者：丛彦国

学习和研究宪法有多种方法，例如本质分析法、价值分析法、规范分析法、实证分析法等。而价值分析法是从学习和研究主体——人出发，探讨宪法如何满足人的需求的方法。离开了价值分析，宪法就会失去方向，它的目的就不会明确。[1]梁冶平先生指出：“探求法律的价值意义就是寻找法律最真实的生命。” [2]的确，当人们面对法律的时候，面对的只是无数的权利与义务。如果不去分析它们所蕴涵的人类内心的追求，那么这些权利与义务就不可能充溢着生命与活力。宪法也如此，有着自己的价值与价值追求。

从宪法学基本理论层面讲，研究有关宪法价值的很多，例如，关于宪法价值的界说，目前宪法学界就有八种之多，[3]但是研究宪法价值冲突这一问题的却不多。然而，宪法价值与宪法价值冲突都有其存在的必然性，这就要求在宪法学研究中应当重视对于宪法价值冲突的研究，并遵循一定的价值取向，对宪法价值进行合理的权衡与取舍。

从宪法规范、宪法实践层面讲，研究宪法价值，对宪法价值冲突进行权衡与协调，追求一定的价值取向，有利于使宪法符合大多数人的理想、愿望与需求。同时，其他法律都是依据宪法制定与实施的，所以对于宪法价值冲突中的各种价值的权衡与取舍就要十分慎重，否则会影响其他法律的价值取向，造成社会资源的严重损害。

虽然，有关宪法价值冲突问题的研究，无论在国内还是在国外，都鲜有直接、全面的研究，但是，关于法的价值、宪法价值、价值冲突等理论的研究却较多，所以对于宪法价值冲突问题的研究可以从侧面，即法的价值、宪法价值、价值冲突等方面进行分析和研究。

古代法学家已经将价值判断作为法学研究的重要手段和方法，近代自然法学派更加注重法的价值分析，虽然在19世纪中叶受到历史法学派和实证主义法学派的挑战而使其受到冷落，但到20世纪出现的新自然法学派又重新重视本问题的研究。[4]不过，西方学者对于本问题的研究有着较强的唯心主义色彩。而马克思主义学者以辩证唯物主义与历史唯物主义的研究方法对本问题进行了唯物主义的研究。[5]

我国法学理论虽然没有形成西方国家那种道德与哲学基础各异的学术流派，但是对本问题的认识也有不同的看法。他们思路不同，观点各异，很难达成一致的意见。大体说来，表现为两种思路：

一种是从宪法的外在目的与内在运行机制出发，列举式的概括出宪法的价值，这是大多数学者的思路。例如，学者董和平认为宪法的核心价值或基本价值是民主，[6]学者杨海坤认为宪法的价值包括经济价值、政治价值和法律价值，法律价值又应当包括公平、效益、自由、平等、人权、秩序、正义与安全等。[7]严格地说，这种列举式的界定方法，只是概括了宪法价值的某些内容。而且，不同的人从不同的角度出发，就可能会列举出不同的价值内容，很难有一致的意见与确定的理解。

另一种是根据逻辑学的方法，从一般价值的本质属性出发，认为宪法价值是价值的一般理论在宪法中的具体运用与发展。例如，学者吴家清认为：“宪法价值就是潜含着主体价值需要（或价值预期）的宪法在与主体相互作用过程中对主体发生的效应。”[8]这个概念较好地体现了宪法价值的客观性与主体性的统一，这种分析问题的思路与抽象概括的方法值得学习和借鉴。但是，价值还应有其他方面的内容，“效应”仅仅是价值的一种属性，它不能代表价值的全部属性。

由于这两种方法的差异，必然会对宪法价值、宪法价值冲突有着不同的理解与阐述。不过，随着在宪法学研究中相互学习与交流的加强，各种不同的理论也趋向于相对的统一，同时，对于宪法价值冲突问题的研究也将会成为宪法学研究中的重要内容之一。

参考文献：
[1] 周叶中．宪法．第2版．北京：高等教育出版社，2005：30-31
[2] 梁治平．法辩．贵阳：贵州人民出版社，1992：196
[3] 范毅．论宪法价值的概念、构成与内涵．甘肃政法学院学报，2005（9）：56
[4] 朱福惠．宪法价值与功能的法理学分析．现代法学，2002，24（3）：25
[5] 杨震．法价值哲学导论．北京：中国社会科学出版社，2004：14-16
[6] 董和平．论宪法的价值及其评价．当代法学，1999（2）：3
[7] 杨海坤．跨入新世纪的中国宪法学——中国宪法学研究现状与评价（上）．北京：中国人事出版社，2001：79-80
[8] 吴家清．论宪法价值的本质、特征与形态．中国法学，1999（2）：48