成都市高新技术产业开发区重点工程征地农转非人员住房安置补偿试行办法

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合伙企业成立及运作指引

阚凤军


　　目前，企业及个人投资热情高涨，希望通过对外投资、创业等获得高额的资本回报。然而，笔者与相关企业及个人沟通过程中，发现他们（特别是个人）对于合伙企业的成立及运作缺乏必要的了解，不清晰合伙企业的风险、不重视合伙协议条款等情况，并承担较大经济损失的情形。本文以合伙企业法的有关条款作为切入点，并就重点条款进行法律剖析与提示，试图让有通过合伙企业形式投资的企业及个人掌握合伙企业的基本特点、运作的基本流程等，供参考。
　　1. 合伙企业的基本概念与澄清
　　1.1. 合伙企业是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。
　　1.2. 普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。（这需要考虑成立合伙企业的自然人必须高度重视：一方面，需要考虑合伙人之间关系紧密程度、另一方面考虑对于合伙企业的控制程度，最终的目的是要评估在预期获得收益与所承担的风险与责任的匹配度。）
　　1.3. 有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。有限合伙方式可以将有限合伙人的法律风险控制在其出资额范围内，但该有限合伙人不能参与执行合伙企业事务。（这一特点是否适合自然人的实际情况及业务运作要求等，需要结合整体情况进行考虑决策。）
　　1.4. 合伙协议依法由全体合伙人协商一致、以书面形式订立。（自然人在设立合伙企业之前，需要了解合伙企业的特点、风险、风险控制点等因素，并高度重视合伙协议的内容。事实上，该合伙协议相当于合伙人之间的行为守则及合伙企业的章程。未来各合伙人之间权利义务等据此决定。 ）
　　1.5. 除需要特批项目外，企业登记机关应当自受理申请之日起二十日内，作出是否登记的决定。予以登记的，发给营业执照；不予登记的，应当给予书面答复，并说明理由。 （也就是说，合伙企业成立所需要的法律文件比较简单（申请书、合伙协议书、合伙人身份证明）、审批流程比较短等。）

　　2. 普通合伙企业
　　2.1. 设立合伙企业，应当具备下列条件：
　　2.1.1.有二个以上合伙人。合伙人为自然人的，应当具有完全民事行为能力；
　　2.1.2.有书面合伙协议；
　　2.1.3.有合伙人认缴或者实际缴付的出资；
　　2.1.4.有合伙企业的名称和生产经营场所；
　　2.1.5.法律、行政法规规定的其他条件。
　　2.2. 合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。（鉴于目前公司法规定的出资形式中明确要求出资的标的可以通过货币估价并能够转让，因此，劳务不能成为公司的出资方式。而合伙企业法则规定劳务可以出资，这对于具有某些特殊技能又只能以劳务形式出资的自然人很有意义，但何种形式的劳务可以进行出资等需要结合自然人劳务出资的形式进行分析判断。 ）
　　2.3. 合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。（ 也就说，合伙人的出资是可以协商的方式确定合伙人以非货币出资方式的最终价值，而无需第三方评估机构进行评估。）
　　2.4. 合伙人以劳务出资的，其评估办法由全体合伙人协商确定，并在合伙协议中载明。（ 劳务出资的评估方法是由全体合伙人商定，如果合伙人对于该劳务出资比较重视，比如他们对劳务的形式、要求、限制等，都将直接影响到劳务出资人的未来利益。如要求该出资人在合伙企业合作年限、技能要求、专业知识更新等要求。）
　　2.5. 以非货币财产出资的，依照法律、行政法规的规定，需要办理财产权转移手续的，应当依法办理。（ 很多情况下，合伙人对于其他合伙人以非货币资产出资比较了解，比如技术出资等。因此，大家比较容易忽略出资资产的转移手续，这一忽略非常容易导致日后各方的争议，其他合伙人可能主张你未移交技术，没有实际出资，进而无权要求分配利润等。）
　　2.6. 合伙协议应当载明下列事项：
　　2.6.1.合伙企业的名称和主要经营场所的地点；
　　2.6.2.合伙目的和合伙经营范围；
　　2.6.3.合伙人的姓名或者名称、住所；
　　2.6.4.合伙人的出资方式、数额和缴付期限；
　　2.6.5.利润分配、亏损分担方式；
　　2.6.6.合伙事务的执行；
　　2.6.7.入伙与退伙；
　　2.6.8.争议解决办法；
　　2.6.9.合伙企业的解散与清算；
　　2.6.10.违约责任。
　　2.7. 修改或者补充合伙协议，应当经全体合伙人一致同意；但是，合伙协议另有约定的除外。 合伙协议未约定或者约定不明确的事项，由合伙人协商决定；协商不成的，依照本法和其他有关法律、行政法规的规定处理。 （基于上述内容，合伙人需要仿照公司法中股东会及董事会的运作等，就合伙企业的重大事项进行决议，如某些事项需要全体合伙人一致同意；某些事项需要全体合伙人三分之二以上通过；其他事项需要全体合伙人某一比例通过等，减少未来运作的摩擦与风险。）
　　2.8. 合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的，须经其他合伙人一致同意；未经其他合伙人一致同意，其行为无效，由此给善意第三人造成损失的，由行为人依法承担赔偿责任。 （鉴于合伙是较公司更为强调人和性质的实体，因此，任何一合伙人应将其财产份额出质的事实告知并争得其他合伙人同意。当然，任何希望通过受让该份额的其他人也需要其他合伙人一致同意。）

　　3. 合伙事务执行
　　3.1. 合伙人对执行合伙事务享有同等的权利。 按照合伙协议的约定或者经全体合伙人决定，可以委托一个或者数个合伙人对外代表合伙企业，执行合伙事务。（自然人之间合伙，为最大限度控制风险，减少各个合伙人各自为政，可以考虑委托一个人对外代表合伙企业，同时制定内部管理规程，规范代表人的行为。）
　　3.2. 由一个或者数个合伙人执行合伙事务的，执行事务合伙人应当定期向其他合伙人报告事务执行情况以及合伙企业的经营和财务状况，其执行合伙事务所产生的收益归合伙企业，所产生的费用和亏损由合伙企业承担。合伙人为了解合伙企业的经营状况和财务状况，有权查阅合伙企业会计账簿等财务资料。（多个合伙人执行合伙事务容易造成合伙企业内部管理混乱，产生纷争，特别是关于执行合伙企业费用的认定等方面。可以考虑由一人执行，其他人可以监督配合的模式。另外，合伙人可以查阅合伙企业的会计账簿等资料，但问题是很多合伙企业内部并没有建立会计制度，财务管理很不规范。建议考虑通过外部机构提供会计服务或内部有比较专业的会计人员进行帐务管理）
　　3.3. 合伙人分别执行合伙事务的，执行事务合伙人可以对其他合伙人执行的事务提出异议。提出异议时，应当暂停该项事务的执行。如果发生争议，依照合伙法第三十条规定作出决定。 （这一规定，也进一步说明合伙人分别执行合伙事务的弊端，容易造成合伙决策正义、延缓决策进程，丧失潜在的商业机会等）
受委托执行合伙事务的合伙人不按照合伙协议或者全体合伙人的决定执行事务的，其他合伙人可以决定撤销该委托。 （尽管可以撤销，但已经与该合伙人达成交易行为的善意第三人不受撤销行为的影响，原交易行为继续有效并需要执行。）
　　3.4. 合伙人对合伙企业有关事项作出决议，按照合伙协议约定的表决办法办理。合伙协议未约定或者约定不明确的，实行合伙人一人一票并经全体合伙人过半数通过的表决办法。本法对合伙企业的表决办法另有规定的，从其规定。 （合伙表决权不仅牵涉到合伙决策，也影响到不同合伙人的权力。因此，最好能够尽可能详细列明各决策事项及通过该事项的表决权等，减少争议发生几率。）
　　3.5. 除合伙协议另有约定外，合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意：
　　（一）改变合伙企业的名称；
　　（二）改变合伙企业的经营范围、主要经营场所的地点；
　　（三）处分合伙企业的不动产；
　　（四）转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利；
　　（五）以合伙企业名义为他人提供担保；
福建省三明市人民政府


明政文〔2008〕64号
三明市人民政府关于印发三明市区经济适用住房管理规定的通知
梅列区、三元区人民政府，市直各单位：
经市政府同意，现将《三明市区经济适用住房管理规定》印发给你们，请遵照执行。


二〇〇八年五月五日


三明市区经济适用住房管理规定

第一章 总 则
　　第一条 为规范市区经济适用住房的建设、交易和管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等七部委《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房〔2007〕258号）、《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）和《福建省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（闽政〔2007〕32号）等文件精神，结合市区实际，制定本规定。
第二条 本规定所称经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本规定所称城市低收入住房困难家庭，是指三明市城市规划区范围内，家庭收入、住房状况等符合市政府公布标准的城镇居民家庭。
第三条 经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督，应当遵守本规定。
第四条 市房地产管理局为市区经济适用住房管理的主管部门，负责市区经济适用住房的实施和管理工作。市发改委（物价局）、监察局、财政局、民政局、国土资源局、城乡规划局、国税局、地税局及人民银行等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第五条 三明市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，要明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，纳入市区国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章　优惠政策
　　第六条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
　　第七条　经济适用住房的建设和供应严格执行国家规定的各项税费优惠政策。免收经济适用住房建设的行政事业性收费、政府性基金。免收的行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费、城市绿化赔偿费等项目。免收的政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。经济适用住房项目区域外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第八条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》的规定外，还应当出具市房地产管理局准予购房的核准通知。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。
第九条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市政府批准，可以利用单位存量土地建设经济适用住房，统一纳入市区经济适用住房建设计划。
第十条 企业利用存量土地建设经济适用住房，纳入市区经济适用住房供应计划，建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。该企业符合规定条件的职工享有优先购买权。剩余房源应向社会公开销售或由市政府以开发价格收购用作廉租住房、经济租赁房。
市区驻明部队（含武警、消防）建设的经济适用住房，专门供应该部队干部（指军官、文职干部、士官、军队职工和军队管理的离退休人员）购买居住，统一纳入市区经济适用住房供应计划，建成后按规定办理个人权属登记手续。建设用地由建设单位按照国家和部队的有关规定，采取行政划拨和部队内部合理挖潜解决，土地属划拨性质。其中，内部挖潜，利用自用土地建设经济适用住房的，应当在保障各项军事功能的前提下，按照有关规定报部队上级有权部门批准。
第十一条　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章　建设管理
　　第十二条　经济适用住房建设应充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，统筹规划、合理布局、配套建设。
　　第十三条　在商品住宅小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目土地出让条件中，明确配套建设的建筑总面积、套型建筑面积、套数、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并在土地出让合同中约定。
第十四条　根据三明市区经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构、人口及土地供应等因素，市区经济适用住房建设套型建筑面积原则上按以下标准控制：多层建筑控制在60平方米左右；小高层建筑控制在70平方米以内，高层建筑控制在80平方米以内。
　　第十五条　经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施，也可以由市政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。
　　第十六条　经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的技术规范和质量、安全、环保标准。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十七条　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第十八条　经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务。

第四章　价格管理
第十九条　经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，并与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。
市物价局应会同市房改办共同做好经济适用住房价格构成测算，加强对经济适用住房成本的监管，合理确定经济适用住房价格。
第二十条 由房地产开发企业建设的经济适用住房项目利润率按不高于3％比例核定；由市政府直接组织建设的经济适用住房项目不得有利润。
第二十一条　市物价局要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房价格合理。
第二十二条 经济适用住房销售应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用，市物价局应依法进行监督管理。

　　第五章　准入和退出管理
第二十三条 经济适用住房应建立严格的准入和退出管理机制。经济适用住房准入实行申请、审核、评分、公示制度。具体申购条件、评定标准、核准购买面积标准、销售和公示程序等由市房地产管理局会同有关部门另行制订，并报市政府备案。
第二十四条 经济适用住房销售工作由市房地产管理局负责，市房改办具体组织，可委托专业单位实施。
第二十五条　经审核取得购房资格的申请人，可购买一套经济适用住房。购买面积在核准面积以内的，按核准的销售价格购买；超过核准面积的部分，按照同地段同类普通商品住房的价格购买。
第二十六条　购买政策性住房，每个家庭只能享受一次。政策性住房包括房改房、集资建房和经济适用房。
第二十七条 申请购买经济适用住房，实行按项目集中申请制度。由申请人向其户口所在地街道办事处提出申请，街道办事处负责初审和公示，市房改办复审，市房地产管理局核准。
第二十八条 申请购买经济适用住房，应符合下列条件：
（一）具有市区城镇居民常住户口，并满三年。
（二）申请人家庭人均年收入不高于市区上年度城镇居民人均可支配收入的70%；单身申请人年收入不高于市区上年度城镇居民人均可支配收入。
（三）申请人及配偶未购买过政策性住房且自有住房人均建筑面积在15平方米以下（含15平方米）。
（四）2000年后（含2000年），申请人在住房二级市场没有房产交易行为。
第二十九条 对符合条件的申请人，按照其住房状况、户籍时间、婚姻状况、学历状况等规定的评分标准进行评分。根据评分情况初步确定入选申请人名单并向社会公示。
　　第三十条 市区驻明部队（含武警、消防）干部家庭，凡未按政策享受过地方或军队政策性住房待遇（包括房改房、集资建房、经济适用住房及其他相关货币补偿），符合上述收入及住房面积条件，且其配偶具有三明市区城镇户口或者是现役军人，本人退役后符合市区安置条件，可以购买市区地方或部队建设的经济适用住房。购房控制面积、计价办法及产权管理按照本规定执行。
第三十一条 个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。登记部门在办理登记时，应当记载经济适用住房、划拨土地等事项。
　　第三十二条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
　　购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由市政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。驻明部队利用存量土地建设的经济适用住房由该部队回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，可按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房的差价，按规定的比例向政府交纳土地收益等相关价款，并由市政府优先回购（部队利用存量土地建设的经济适用住房由部队优先回购,并按规定办理审批手续）。购房人也可以按照规定的标准向市政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
　　上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明。
　　第三十三条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。驻明部队回购的经济适用住房，仍应用于解决本部队干部家庭的住房困难。
个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。

第六章 经济租赁住房和限价商品住房管理
第三十四条 逐步发展面向行政机关、企事业单位、新就业大中专毕业生、引进人才等中低收入住房困难群体的经济租赁住房和限价商品住房。
第三十五条 经济租赁住房建设可以享受经济适用住房的各项优惠政策。套型建筑面积原则上控制在60平方米以内。
第三十六条 经济租赁住房可在商品住宅小区、限价商品住房、经济适用住房项目中配套建设，辅以政府收购经济适用住房和其他住房转化为经济租赁住房。经济租赁住房实行成本租金。
第三十七条 限价商品住房主要实行“两限、两竞”政策，即在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式出让土地，确定开发建设单位。限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米左右。
第三十八条 市区通过土地招拍挂的商品住宅小区、限价商品住房建设项目，原则上应按一定比例配建经济租赁房。具体配建规模，根据项目情况经市政府批准后参照本规定第十三条施行。
经济租赁住房、限价商品住房的建设和管理具体办法另行制订。

第七章　监督管理
　　第三十九条　市房地产管理局要切实履行职责，加强对已购经济适用住房的后续管理，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
第四十条　有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪行为的查处。
（一）擅自改变经济适用住房用地性质的，由市国土资源管理局按有关规定处罚。
（二）擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为的，由市物价局依法进行处罚。
（三）不符合条件的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
（四）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的，应无条件清退其所骗购的房屋，相关损失由申请人自行承担。市房地产管理局按原价格并考虑折旧等因素作价限期收回所购住房，并依法追究有关责任人的责任。
第四十一条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十二条　任何单位和个人有权对违反本规定的行为进行检举和控告。

第八章　附　则
第四十三条　经济适用住房具体申购条件、标准和申请、审核、公示程序等按《三明市区经济适用住房管理实施方案》的规定执行。《三明市区经济适用住房管理实施方案》由市房地产管理局会同有关部门根据本规定制订，报市政府批准后实行。
　　第四十四条　本规定由市房地产管理局会同市发改委（物价局）、监察局、财政局、民政局、国土资源局、城乡规划局、国税局、地税局及人民银行等部门负责解释。
第四十五条　本规定自公布之日起实施。三明市人民政府《关于印发<三明市区经济适用住房管理暂行规定>的通知》（明政文〔2005〕153号）、《关于印发市区经济适用房管理补充规定的通知》（明政文〔2007〕62号）同时废止。